Het kabinet is bezig met het hervormen van de woningmarkt. Jaarlijks moeten er 100.000 woningen worden gebouwd en in de afgelopen maanden (jaren) zijn vele maatregelen aangekondigd om dat doel te bereiken.
Tariefsverlaging overdrachtsbelasting
Een belangrijke fiscale maatregel voor het bereiken van dit doel is het verlagen van het tarief van de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8% voor woningen. Deze verlaging behoeft enige uitleg. Op het moment van schrijven kent de overdrachtsbelasting in principe twee tarieven: het lage tarief van 2% voor woningen waarin de koper zelf gaat wonen, en het hoge tarief van 10,4% voor al het andere vastgoed.
De staatssecretaris heeft in een brief aan de Kamer toegelicht dat deze tariefstructuur niet doelmatig is voor het hervormen van de woningmarkt. De tariefsverlaging in de overdrachtsbelasting heeft volgens het kabinet mede als doel om investeren in huurwoningen aantrekkelijker te maken.[1] De verlaging van het tarief ziet namelijk op het investeren in een tweede woning.
De tweede woning
Vanaf 1 januari 2026 kent de overdrachtsbelasting daarmee in principe drie tarieven:[2]
- 2% overdrachtsbelasting voor woningen waarin de koper zelf gaat wonen.[3]
- 8% overdrachtsbelasting voor de tweede woning/huurwoning.
- 10,4% overdrachtsbelasting voor overige onroerende zaken.
Het woningbegrip is niet gedefinieerd in de overdrachtsbelasting en het begrip ‘tweede woning’ helaas ook niet. Over het algemeen wordt een woning gedefinieerd als: een onroerende zaak die naar haar aard is bestemd voor bewoning.[4] Het begrip ‘tweede woning’ zal in de rechtspraak verder worden vormgegeven. Een aantal zaken lijken op dit moment al uitgesloten van het woningbegrip, zoals:
- Bedrijfsgebouwen
- Hotels en pensions
- Afzonderlijke garageboxen
Voorts is bij de beoordeling niet doorslaggevend wat het gebruik van de onroerende zaak is op het moment van aankoop. De kenmerken van het gebouw zijn doorslaggevend en deze moeten objectief beoordeeld worden. [5]
Conclusie
De tariefsverlaging is vooral relevant voor degenen die overwegen te investeren in een huurwoning. Daarbij spelen ook nog de nodige Box 3-perikelen, waarvan de uitkomsten deze zomer bekend worden gemaakt.
[1] Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 36 602, nr. 27 pagina 8.
[2] Er is ook vanaf 2025 een bijzonder tarief voor vastgoed dat belast is met btw. Daar wordt niet nader op ingegaan.
[3] In sommige gevallen is de startersvrijstelling van toepassing, maar daar wordt in dit blog niet verder op ingegaan.
[4] Parket bij de Hoge Raad, 14-02-2025, ECLI:NL:PHR:2025:202, 24/02649, ro 4.4.
[5] Hoge Raad, 24-02-2017, ECLI:NL:HR:2017:290, 16/01734 RO 2.3.4
Terug
